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温州楼市购买力是否回复- -

                                      

不久前，中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌在“2005中国房地产信托及有价证券亚太会议”上表示，国家宏观调控的目标是为了实现房地产市场的“双回归”，第一是市场回归理性，第二是价格回归价值。值得注意的是，无论是上海、北京，还是在温州，随着楼市紧缩气氛日益浓厚，传统的买房观念逐渐凸显威力，各板块被“轮炒”、“轮涨”的现象已经成为历史，然而在过去几个月相继低落的行情之后，最近市区楼市交易量回升现象，引起业界有关人士的关注……

    数据有向好的变化

    昨天，记者从市房屋交易产权登记管理中心了解到，8月份到昨天为止，交易量达到了332件，比7月上升了70%。据了解，7月份，我市二手房交易量为97件，到了近几年的新低。

    温州海螺置业的经纪人小谢前两天刚签了一单，至此，小谢算了一下，这段时间他已经差不多做了10来单，而前几个月他基本处在“打烊”的状态。的确，不止小谢他一个人的生意好做起来，成交的单数有了变化，从目前市场的成交量来看，自7月底以来，市区各大房产中介的交易量都有了起色。海螺置业提供的统计数据显示，今年5月、6月和7月的成交单数分别为10、22、17件，成交总量分别为11794306元、44207965元、15140519元、而8月份虽然还没到月底，但到23日，可统计的成交单数则升至45件，成交总量为62452955元，差不多是前三个月的总和。市区另一家大牌的二手房中介———21世纪不动产温州区域总部的统计数据也显示，目前的交易平均价格已从3月份的每平方米9246.35元降到6月份的每平方米8532.896元，又回升到7月份的每平方米8746.24元；而挂牌房源的增长量一直保持稳定，客户数量也从3月到6月的一直下降，7月份比6月份增长了150%。另外，由21世纪不动产温州区域总部提供的统计数据也显示出，在3-5月，各店成交房源的平均面积基本上是150m2左右，而从7月起，成交房源的平均面积下降到125m2左右。对此，天天和客户打交道的小谢如此解释购房者心态的转变，“在7月份以前，大多数购房户都基本处于观望的状态，而随着市区各大区域平均交易价格的公布，购房者倒对楼市的前景感觉有些明朗起来，因为，大多数购房者觉得，反正该降的都降了，该买的也要买了。”另外，21世纪不动产温州区域总部的有关人士透露，从7月底起他们与商报合作推出的置家会来看，报名参加的房源和客户仍是络绎不绝。

   中心城区楼盘仍被看好

    显然，在过去的两三年中，无论是上海还是温州，有不少楼盘是短期内“鸡犬升天”，而这些楼盘房价的启动借的是市政工程建设的消息。由于此类楼盘往往聚集了不少炒家，使得这些楼盘的价格透支了未来几年的成长空间，而在目前生活配套尚未完成的情况下，这些楼盘显然难以吸引自住客，所以今后面临越来越大的降价压力。像新桥、梧田、瓯北的一些楼盘，在前两年楼市十分闹猛的时候，这些楼盘的价格直追市中心楼盘，而现在来看，这些楼盘的后市表现显然是疲态十足。

    然而在周边板块的高房价阵营先后出现“逃兵”的背景下，中心城区的楼盘基本没有太大的变化。记者观察到，虽然在今年4、5、6月份，楼市被看空的那段时间内，市中心区域的楼盘的价格也有不同程度的回落，但从现在的市场行情和成交价格来看，市中心楼盘的价格还有不错的表现，像大南门的一些楼层较高、品质较好的楼盘，价格还停留在每平方米12000元、13000元左右，个别好的能卖到每平方米15000元、16000元。而新城杨府山附近的一些规模大、品质好住宅区，虽然还是期房，但有些好的户型的价格还是保持在每平方米10000元以上。

    据知情人士透露：“市中心的楼盘不是没有降过，是降了之后市场没有形成蔓延之势，买卖的双方的心态也没有发生太大的变化，再说，温州购房者有一个习惯，买房时还是喜欢选择市中心，因此，市中心价格弹性不大。”

    另一方面，在供给上由于种种原因，中心城区的供给日益减少，而中心城区生活环境成熟稳定，购房者可以直接入住，出租也十分便利。因此，从目前市区楼市的行情来看，在自住需求占据绝对主力的今天，市中心区域似乎又成了此间最大的赢家。

    购买力是不是真正回复

    市中心区域的成交量有了变化，是不是预示着楼市中的购买力已经回复了呢？不少业界人士认为不尽如此。

    有业界人士曾分析指出，估计楼市中价格部分的充分调整会在半年到一年内逐步完成，然后基本稳定一段时间，再逐步以每年3%到5%的涨幅稳步提高。而如果按照这种分析的话，温州楼市还远远没有达到调整的目标，因为，温州并没有像上海前段时间那样发生了戏剧性的变化，而温州楼市其实受上海楼市的影响比较大。

    进入六月份以来，上海的房价走势发生了实质性的变化。继结构调整带来的平均价格下降、个别楼盘降价之后，若干在售楼盘终于正式下调价格，上海楼盘的降价实际是从4月中旬松江、嘉定等几个远郊楼盘开始的。而在温州，楼市中好像没有出现开发商这种“弱市降价以自保”的试探性的做法。也就是说温州楼市中并没出现各板块内主导楼盘带动各楼盘降价、各板块“轮番降价”的情形。虽然楼盘推出市场后反应尚不“火爆”，但是，没有哪个开发商率先“出位”，以降价获得一定的眼球和成交量。

    “一个区域有了降价现象，那么自己跟进不跟进？我看，开发商主要还是结合自身的特点来考虑，而这跟资金链肯定是有关系的。”温州三元房开的周总如此表示。周说：“我们希望不是降价的时候销掉几十套，而是有持续的购买者。如果前期的价格不做好，后面几期就很难推。而且早先买房的人即使是自住用，降价了他也会感觉到心理不平衡的，那是摆不平的。因此，开发商在楼盘不同的销售阶段对价格的把握都是非常谨慎的。”

    朗兆房产营销的老总叶维坚认为，近几个月的政策对于投机、投资需求进行了“挤压”。从目前的成交量来看，如果房价持续不降，未来也存在自住型购房者大量入市、成交放量的可能。但是现在的关键问题是温州的开发商能不能扛得住，尤其在今年年底，对温州开发商的资金链来说，会是一个关键的时期。但无论到时候会如何，有一点是肯定的，那就是在宏观调控的大背景下，温州房价出现类似去年年底那一轮“报复性反弹”的可能性基本上不存在。

- 作者： wxo122 访问统计：　2005年08月26日, 星期五 21:20 加入博采